Immobilien: Krise am Immobilienmarkt trifft nun auch Gutverdiener

Die Wohnungsnot in Deutschland könnte sich in den kommenden Jahren verschlimmern, da das Angebot an Wohnraum nicht dem gestiegenen Nachfrage entspricht. Felix von Saucken, Chef des Immobilienberaters Colliers Germany, warnt, dass selbst Interessenten mit einem guten Verdienst in Ballungszentren keine Wohnung mehr finden. Dies könnte langfristig negative Auswirkungen auf die Wirtschaft haben, da Arbeitnehmer weniger geneigt sind, ihren Arbeitsplatz in Ballungsgebiete zu verlegen.

Nur 185.000 neue Wohnungen sollen in diesem Jahr fertiggestellt werden, um etwa zehn Prozent weniger als im Vorjahr und den tiefsten Stand seit 13 Jahren. Die gestiegenen Kosten und ein hoher Bürokratieaufwand sind dafür verantwortlich. Zudem werden viele der neu gebauten Wohnungen, etwa zwischen 70.000 und 90.000 pro Jahr, als Eigennutzungen genutzt und stehen dem Mietmarkt nicht zur Verfügung.

Das Problem der Wohnungsnot wird in urbanen Gebieten durch die wachsende Zahl an Ein- und Zwei-Personen-Haushalten verschärft. Bis 2040 wird die Zahl der Haushalte in den 50 größten deutschen Städten um 408.400 steigen, darunter 291.900 in Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Es wird erwartet, dass der Anteil alternativer Wohnformen wie Serviced Apartments und Studentenwohnen noch weiter steigen wird.

Trotz eines geringen Angebots und einer steigenden Nachfrage gibt es erste positive Signale für eine Trendwende. Die Zahl der Baugenehmigungen hat sich 2025 erstmals seit Jahren erhöht, aber das Wohnungsangebot wird in den kommenden Jahren aufgrund der Zeit zwischen Genehmigung und Bezugsfertigkeit zu gering ausfallen. Zudem steigen die Renditeerwartungen der Investoren, die für einen wirtschaftlich sinnvollen Einstieg in ein Objekt ungefähr 4,5 Prozent erfordern.

Dies steht im Kontrast zu minderen Renditen anderer Anlagen wie zehnjährigen Bundesanleihen, die bisher rund 3,6 Prozent erzielen. Investoren müssen daher eine höhere Rendite erwarten. Für Investoren bleibt die Regel, dass die Ausschüttung 1,5 bis zwei Prozent darüber liegen muss, wenn die Immobilie für eine Haltedauer von zehn Jahren und Indexmieten gehalten wird.

Hohe Mieten in Metropolen haben Auswirkungen auf Mieter, die mit steigenden Preisen konfrontiert sind. In den Top-7-Städten sind die Preise für Bestandswohnungen um 2,5 Prozent gestiegen und Spitzenmieten um 25 Prozent. Obwohl die Preiserhöhungen inzwischen nicht mehr so stark sind, wird erwartet, dass Mieten mittel- bis langfristig weiter steigen, sowohl bei Bestandswohnungen als auch bei Neubauobjekten.

Dieses positives Interesse an Wohnimmobilien zieht sowohl nationale als auch internationale Investoren an, darunter Versicherer, Pensionskassen und Family-Offices, die mit wenig oder gar keinem Fremdkapital investieren möchten. Deutschland wird zwar insgesamt international als interessanter Wohnungsmarkt angesehen, aber viele vermieden Berlin aufgrund der aktuellen politischen Diskussionen über Enteignungen.