Häuser und Wohnungen: Grundstückspreise fallen, die Immobilienpreise nicht – wie kann das sein?

In teure Städte und Regionen Deutschlands fallen die Grundstückskurse, ohne dass dies den Wohnimmobilienpreisen offensichtlich beeinträchtigt. Dies steht im Widerspruch und wirft die Frage auf, wie das geschehen kann. Der Grund liegt in der grundlegenden Knappheit an Wohnraum, egal ob zum Kauf oder zur Miete. Dies ist die Hauptursache für den Preisverfall bei Grundstücken, wie der Münchener Immobilienmakler Thomas Aigner erläutert.

Städte und Regionen aktualisieren ihre Bodenrichtwerte alle zwei Jahre, manchmal sogar jährlich. Diese Rinse beruhen auf Kaufpreissammeln, die tatsächlichen Transaktionen aus der Vergangenheit aufzeichnen. Der Wert hängt von der Art der Nutzung ab, ob Wohn-, Gewerbe- oder Bürogrundstück. Die Bodenrichtwerte geben jedoch keine aktuelle Marktpreisrichtung vor, sondern sind eine Nachlauf-Einschätzung basierend auf früheren Transaktionen.

Nichtsdestotrotz ist der Bodenrichtwert für Käufer und Verkäufer von großer Bedeutung. Er ist nicht nur ein wichtiger Indikator für die Grundstücksentwicklung, sondern dient auch als Grundlage für die Steuererhebung. In Deutschland zeigt sich nach der Zinswende im Jahr 2022 eine Entspannung bei den Bodenrichtwerten, sowohl in Metropolen wie München und Berlin als auch in teuren Regionen wie Baden-Baden, Bad Homburg und Sylt.

Die Tendenz ist überall gleich: Die Bodenrichtwerte sind seit dem Höchststand im Jahr 2022 in München zurückgegangen, mit einem Rückgang zwischen zehn und 30 Prozent für Geschosswohnungen. Den Grund dafür sieht der Münchener Gutachterausschuss-Mitglied Thomas Aigner als Zinssenkung und einen stark verlangsamten Absatz von Neubauwohnungen an.

Damit drückten sich die Grundstückskurse im Geschosswohnungsbau massiv unter Druck. Neue Objekte werden von Banken nur noch sehr zurückhaltend finanziert, bei absolut realistischen Absatzpreisen. Bestandsimmobilien profitieren jedoch von den niedrigeren Bodenrichtwerten, da sie bereits fertiggestellt sind. Die Bodenrichtwerte sind in all den deutschen Metropolen und Regionen, insbesondere den teureren, deutlich unter den Höchstständen der Jahre 2021 und 2022 gefallen.

Auf Sylt, einer beliebten Ferieninsel, sank der durchschnittliche Bodenrichtwert zwischen März und Juni um 4,6 Prozent auf 1480 Euro je Quadratmeter, nachdem er 2021 mit 1622 Euro je Quadratmeter seinen Höchststand erreicht hatte. Dieser Rückgang beträgt im Durchschnitt rund neun Prozent. Für Immobilienkaufleute wie Ole König auf Sylt haben die neuen Bodenrichtwerte nur begrenzten Einfluss auf die Kaufpreise von fertiggestellten Immobilien.

Sie orientieren sich vielerorts wieder an dem Niveau von 2018, als die Bodenpreise infolge der Coronapandemie deutlich gestiegen waren. Dennoch sind die Bodenrichtwerte in Sylt im Vergleich zu 18 Jahren zuvor immer noch knapp 50 Prozent höher.