¿Vender o seguir alquilando? El cálculo fiscal que cambia tras el nuevo decreto de vivienda

El Gobierno español ha vuelto a impulsar sus reformas inmobiliarias en medio de la disolución de las Cortes generales, sometiéndolas ahora a la Diputación Permanente. La nueva reglamentación, emitida a través de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, cambia radicalmente la ecuación fiscal para los particulares que se enfrentan a la decisión entre vender o continuar alquilando su propiedad.

Una de las principales transformaciones ocurre con el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que obliga a los propietarios particulares a indemnizar al arrendatario si no proroge automáticamente el contrato de arrendamiento por más de cinco años (o siete si el arrendador es una empresa). Esta indemnización es igual a la mayor de dos cantidades: doce mensualidades de renta o una mensualidad por cada año de residencia del inquilino en el inmueble.

Por otro lado, el Real Decreto-ley 29/2026 ofrece una vía atractiva para quienes decidan seguir arrendando. Si un propietario rebaja el alquiler en más del 5% respecto al alquiler anterior y firma un nuevo contrato con el mismo inquilino o un nuevo inquilino, la reducción del IRPF sobre el rendimiento neto puede llegar al 100%. Esto significa que la totalidad del beneficio del alquiler será libre de impuestos.

El impacto fiscal se ejemplifica con un caso de un contribuyente que alquila por 1.000 euros mensuales, con gastos deducibles de 2.500 euros anuales. Si el casero decide mantener la renta sin cambios, su rendimiento neto se ve reducido en el 50%, obteniendo un pago fiscal de 1.757,50 euros sobre un rendimiento neto de 9.500 euros.

Sin embargo, si el propietario opta por rebajar el alquiler en un 6% a 940 euros mensuales, el IRPF no se aplica en absoluto, y el casero se mantiene con 8.780 euros netos. La decisión de arrendar con rebaja parece ser la más rentable y libre de tributación.